饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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