文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sā耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标n)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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