万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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